住宅に係る税金はいくら？解説！税金と活用できる減税制度について

はじめに

最近、基準地価の発表がありましたね。9月18日付日経新聞によると、住宅地や商業地など全ての用途での全国平均地価は前年比で1.4%上昇し、3年連続でプラスとなったようです。他方、家庭の環境は、専業主婦（夫）が減り、共働きの家庭が増えています。結果として、家計の収入が上昇し、住宅取得を考えている夫婦も多いのではないでしょうか？

ただ、土地と住宅の価格ばかりに目がいってしまい、税金などの費用を考慮せずに購入を決めてしまうと、あとで支払できずに後悔することになりかねません。そこで、これから住宅購入を考えている方に、どんな税金がかかるのか、どんな減税を活用できるのかをお伝えしたいと思います。このブログを読んで、住宅の購入から譲渡までにかかる税金と利用できる減税策を是非学んでください。

住宅取得時に係る税金と利用できる減税制度

始めに、不動産取得時に係る税金から解説します。税金と言っても種類は様々。下記の情報を参照して、住宅購入の際に参考にして下さい。

印紙税（軽減特例）

印紙税は、売買契約書や請負契約書等の課税文書に課される国税です。書類に印紙を添付し、消印します。印紙を添付しなかった場合でも文書の効力には影響ありません。ただし、この場合、過怠税が発生し、納付しなかった税額に、さらにプラスして、その税額の2倍に相当する額を納めなければいけないため要注意です。不動産に関する契約で、印紙税が発生するものは以下の３つです。

• 不動産売買契約書：不動産売買に際し、売主と買主でかわす契約書。
• 建設工事請負契約書：注文者が報酬を支払う対価として、建物を完成させる業務を請負人に発注、請負人がその業務を受注する契約。リフォームの際にも必要。
• 金銭消費貸借契約書（ローン契約書）：借主が貸主からお金を借りて、利息を含んだ分割金額を一定期間ごとに返済することを約束する、いわゆる住宅ローンの契約。

不動産売買契約書と建設工事請負契約の税率は以下になります。なお2027年3月31日までに締結された文書には軽減税率が適用されています。

また、金銭消費貸借書は以下の税率で軽減税率はありません。

契約金額	本則税率
1万円未満（※）	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

もっと詳しく知りたい方は下記を参照してください。

不動産売買契約書に収入印紙は必要？印紙税がいくらかかるかの一覧表付き – 【SUUMO】住まいの売却ガイド

不動産取得税（土地と建物）

不動産取得税は土地、建物を取得した場合に課せられる都道府県税です。有償・無償、登記の有無に関係なく課されます。税額は

課税標準×４％  です。

なお、課税標準は固定資産税評価額のことで、実際の不動産取引金額とは違うことに注意してください。

固定資産評価額は公示価格×70％で求められます。なお、公示価格は以下から調べると購入しようとしている物件近くの公示価格を知ることができるでしょう。

地価・不動産鑑定：地価公示 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

なお、居住用の土地・家屋に関しては2027年3月31日までに取得すれば、以下の特例適用が受けられます。

土地について
：固定資産税評価額×1/2×3％
これでも税額は随分抑えられていますが、以下の要件を満たせば、さらに控除があります。

■適用要件

1. 土地を先に取得し、3年以内に住宅を新築
2. 土地と建物を同時取得
3. 中古住宅を土地と家屋を別々に取得するケースでは、1年以内に土地と家屋の両方を取得　

■税額の計算
固定資産税評価額×1/2×3％−税額控除額
税額控除額は、次の(a)、(b)いずれか大きい金額

a.45,000円
b.（土地1m²当たりの固定資産税評価額×1/2）×住宅の床面積×2（200m²が限度）×3％

※家屋の床面積の2倍（1戸当たり200m²を限度）までの面積の土地については、不動産取得税が課税されません。

住宅について
新築の場合：（固定資産税評価額―1,200万円）×3％　
　認定長期優良住宅の場合は最大1,300万円（2026年3月31日までに新築する必要あり）

中古住宅の場合：（固定資産税評価額―100～1,200万円）×3％
控除額は築年数によって変わります。以下参照ください。

不動産取得税とは？―計算方法と、軽減措置の申請まで― | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)

新築日	控除額
1997年4月1日以降	1200万円
1989年4月1日～1997年3月31日	1000万円
1985年7月1日～1989年3月31日	450万円
1981年7月1日～1985年6月30日	420万円
1976年1月1日～1981年6月30日	350万円
1973年1月1日～1975年12月31日	230万円
1964年1月1日～1972年12月31日	150万円
1954年1月1日～1963年12月31日	100万円

また、特例を受けるためには要件があり、

1. 新築住宅の場合
   ・個人/法人の住宅（賃貸用でも可）
   ・床面積50㎡以上（戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上）240㎡以下
2. 中古住宅の場合
   ・個人の自己居住用住宅（賃貸用不可）
   ・床面積50㎡以上240㎡以下
   ・築後20年以内　　　　　　　　などがあります。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記に課税される国税です。登記を受けるものが納税義務者になり、　税額は 課税標準（固定資産税評価額）×税率 で計算されます。また、以下の適用要件を満たせば、軽減税率が適用となることにも留意しましょう。

• 個人の居住用住宅であること
• 床面積が50㎡以上であること
• 新築または取得後1年以内に登記すること
• 新築後20年以内（鉄筋コンクリートの時は25年以内）の家屋であること

なお、軽減税率は
所有権保存登記 0.４％→0.15％
所有権移転登記（売買等）２％→0.3％　　で計算できます。

また、住宅ローンに関しても抵当権設定登記が必須で
ローンの金額×0.4％の納税が必要です。
こちらも要件を満たせば0.1％での軽減税率の適用があります。

さらに特定認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の所有権保存・移転登記は0.1％に軽減されます。（特定認定長期優良住宅の一戸建てに関しては0.2％）

消費税

不動産で忘れがちなのが、この消費税。物件はおそらく消費税込みの価格で提示されていると思いますが、不動産は金額が大きいため、10％でもかなりの金額になります。

購入の際はよく確認しましょう。なお、消費税は建物のみにかかり、土地には課税されません。売買だけでなく、貸付の場合も同様です。土地の貸し付けは非課税。建物は10％課税されます。

さて、ここからは、税金が減額される制度のお話です。

まずは何といっても、住宅ローン減税。みんなが利用したい制度ですが、2022年及び2024年の法改正から以前より厳しくなっています。早速内容を見てみましょう。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は、個人が居住用の建物・土地を購入するために住宅ローンを利用し、かつ一定の要件に該当した場合に、年末の借入金残高から算出した一定割合の金額を所得税から控除する制度です。

控除率は年末の借入金残高×0.7％ で計算します。期間は10～13年です。詳細は以下の表を参照ください。借入の上限金額は新築、買取再販（宅地建物取引業者が買い取り、リフォームしてから販売する住宅）若しくは中古の区分や、住宅の環境性能によって違います。

詳細は下記のリンクで確認してください。

【2024年版】住宅ローン控除（減税）とは？変更点や確定申告の流れを解説！ | 三菱ＵＦＪ銀行 (mufg.jp)

住宅：住宅ローン減税 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

なお、適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 自らの居住用であること
• 床面積が50㎡以上（新築で、合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和）
• 引渡しまたは工事完了から６ヵ月以内の入居
• 居住用割合が1/2以上
• 合計所得金額が2,000万円以下

この他、新築、買取再販、中古の物件ごとに要件はありますが、ここでは割愛します。

以前より厳しくなった点は 省エネ基準を満たさない新築住宅と買取再販住宅は対象外となってしまったことです。

省エネ基準を満たさない住宅は「その他の住宅」区分として以下の条件があります。

適用要件：「2023年12月31日までに建築確認を受けている」か「2024年6月30日までに建築されたもの」のみ対象になる

借入限度額：最大2,000万円まで　　控除期間：10年まで

一方、拡充された点は、納税者本人が40歳未満、または本人が40歳以上で配偶者が40歳未満または19歳未満の扶養親族がいる場合は、子育て特例対象個人として認定住宅等の新築等を行い、2024年中に入居した時は、住宅ローン控除の控除対象借入金額が上乗せされます。

なお、住宅ローン控除を受けるためには基本的に確定申告が必要です。サラリーマンの方でも2年目以降は年末調整で控除を受けられますが、1年目は確定申告が必要。忘れずに確定申告しましょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得又は増改築等のための資金の贈与に対して、一定額まで贈与に関する贈与税が非課税になる制度です。

2024年の法改正により、3年間延長され、2026年12月31日の贈与まで延長されました。非課税限度額は「質の高い住宅」は1,000万円、「一般住宅」は500万円となっています。なお、「質の高い住宅」の要件は以前より厳しくなっています。詳細に関しては以下参照ください。

住宅：住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置 – 国土交通省 (mlit.go.jp)

認定住宅等の新築をした場合の所得税額の特別控除

認定住宅等を新築等した場合、所得税の特別控除を受けることができます。（適用期限は2025年12月31日）、適用対象者の合計所得は2000万円までとなります。

対象は認定長期優良住宅、認定低炭素住宅に新たにＺＥＨ水準省エネ住宅が加えられました。控除率は10％、最大控除限度額は65万円です。なお住宅ローン控除とは併用できないので注意しましょう。

住宅：認定住宅等新築等特別税額控除（投資型減税）について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

保有に係る税金と利用できる減税制度

ここからは不動産を所有している間に発生する税金です。ライフプランを考える際に毎年かかるということを念頭に置く必要があります。あとから「こんなに税金がかかるなんて」という後悔がないようにしましょう。

固定資産税

毎年1月1日現在で、土地・建物の固定資産課税台帳に登録されている固定資産の所有者に、毎年課せられる市町村税です。

課税標準は固定資産税評価額で、3年ごとに評価替えが行われます。税率は1.4％が基本で（市町村によって違うところもあります。）、年4回に分けて納付します。

なお、住宅用宅地は、面積が200㎡以下の時は、課税標準が固定資産評価額の6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に減額されるという特例があることも頭に入れておきましょう。

建物に関しては、新築住宅に関しては税額が1/2（基本は3年間、認定長期優良住宅は5年間）、中高層耐火新築住宅（地上3階以上）に関しては1/2（基本は5年間、認定長期優良住宅は7年間）の軽減措置（居住部分のうち120㎡に対する税額が減）があります。

軽減を受けるための住宅の要件として

１．1戸当たりの床面積が50㎡（戸建て以外の貸家住宅は40㎡以上）280㎡以下
２．床面積の1/２以上が居住用

を満たさなければいけません。

また、工事費が50万円以上などの一定の要件に該当すると、耐震改修した場合は、翌年の固定資産税の1/２が、バリアフリー改修工事や省エネ改修工事をした場合は1/3が減額されます。耐震改修や省エネ改修を行った住宅が認定長期優良住宅になった場合は2/３まで減額されます。適用期限は2026年3月31日までです。

住宅：住宅リフォームにおける減税制度について – 国土交通省 (mlit.go.jp)

都市計画税

都市計画事業または、土地区画整理事業に利用される費用を賄うための市町村税です。
毎年1月1日現在の所有者に課せられます。課税標準等は固定資産税と同じ、固定資産評価額です。

税率は0.3％で、面積が200㎡以下の小規模住宅用地の課税標準は、固定資産評価額の1/3、それを超える住宅用地は2/3となります。なお、都市計画税に、新築の建物の減額特例はありません。

子育て世代に対するリフォーム税制の拡充

子育て特例対象個人（夫婦のいずれかが40 歳未満又は年齢 19 歳未満の扶養親族を有する者）が一定の子育て対応改修工事を居住用の家屋に実施し、2024年12月31日までに居住用に供した場合、標準的な工事費用相当額（250万円を限度）の10％に相当する額をその年の所得税から控除できます。

大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税減税

以下の要件を満たし、管理計画等の認定を受けたマンションが、長寿命化の工事がなされた場合には、翌年の固定資産税が減額されます。減額割合は市町村で決められ、1/6～1/2の範囲内で条例で定められます。ただし1戸当たり100㎡以上の部分は認められません。

適用対象マンションの要件
・築後20年以上が経過している10戸以上のマンション
・1回以上の長寿命化工事を適切に実施していること
・長寿命化工事に必要な積立金を確保できていること

既存住宅の耐震改修した場合の所得税額の特別控除

下記の要件を満たす居住用住宅を耐震改修した場合、住宅借入金等特別控除を受けている人は標準的な工事費用相当額（250万円を限度）の10％に相当する額をその年の所得税から控除できます。

適用要件
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であって、自己の居住の用に供する家屋であること
・耐震改修（地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕または模様替えをいいます。以下同じです。）をした家屋が、現行の耐震基準に適合するものであること
・2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること

住宅借入金等特別控除を受けていない人は、別の計算式を使用しますが、長くなってしまうので割愛します。詳しく知りたい方は下記参照ください。

No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)

不動産の譲渡にかかる税金と利用できる減税制度

長期譲渡所得と短期譲渡所得にかかる譲渡所得税

不動産を手放す場合に、譲渡所得が発生する場合に譲渡所得税を納付しなければなりません。

　　譲渡所得＝譲渡収入金額―（取得費＋譲渡費用）―特別控除額（最大50万円）
で算出します。

税率は所有期間が5年を超える土地・建物の譲渡は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％）、
所有期間が5年以下の土地・建物の譲渡は所得税39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）がかかります。

ただし一点注してほしいことは、基準となる5年の数え方です。5年を超えるか以下かは譲渡の年の1月1日時点での判断となります。物件購入から5年ではないので、注意しましょう。

印紙税

土地や建物などを譲渡する際も不動産譲渡契約書に印紙税が必要です。必要な金額は「住宅取得時の税金と利用できる減税制度」の印紙税のところを参照してください。

空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例

相続等により取得した空き家を売却する場合に譲渡所得から相続人1人当たり最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は、最大2,000万円/人）を控除できる特例です。期間は2027年12月31日までとなります。なお、下記の要件を満たさなければいけません。

・1981年以前に建築された建物（マンションなどの区分所有建物を除く）
・相続開始直前に被相続人以外の居住者がおらず、相続発生後も空き家であること
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること
・売却金額が1億円以下であること
・譲渡前に売主が家屋を除去するか、耐震改修を実施すること。または譲渡年の翌年2月15　　　　　日までに買主による耐震工事もしくは家屋の除去が実施されていること
・市区町村長の確認を受けていること

居住用財産の譲渡した場合の3000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合、所有期間に関係なく譲渡金額から3,000万円を特別控除できる制度。適用をうけるには以下の要件を満たす必要があります。

• 自己居住のための家屋又は土地
• 居住しなくなってから3年経過後の12月31日までの間の譲渡であること
• 建物を取り壊したときは、1年以内に譲渡契約を締結し、3年後の12月31日までに譲渡すること

なお、別荘や親子などの特別な関係のある者に譲渡した場合や住宅ローン控除の適用を受けていた場合などは適用されません。

居住用財産の買換え時の場合の譲渡損失の繰越控除等及び特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等

住宅の買換えの際、譲渡損失が発生し、買換え資産の購入で、住宅ローンが発生している場合や、住宅ローン残高よりも低い価格で住宅を売却し、譲渡損失が発生する場合は、譲渡損失を所得金額から3年間繰越控除できます。但し以下の要件を満たさなければいけません。

譲渡資産
・所有期間が譲渡の年の1月1日で5年超であること
・2025年12月31日までの売却であること

買換資産
・譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること
・取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供することまたは供する見込みであること
・買換資産（新居宅）を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること

ただし、以下の場合は適用をうけることができません。

・譲渡した資産の敷地500㎡を超える部分
・合計所得が3,000万円以上ある場合
・親子などの特別な関係にある人に売却した場合
・前年若しくは前前年に居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除などの特例を受けている場合（住宅ローン控除とは併用可能）など

上記のような場合は特例を受けることができません。詳細は以下を確認してください。

No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁 (nta.go.jp)

まとめ

ここまで、住宅の購入・保有・譲渡のそれぞれの段階に応じて、かかる税金と利用できる減税制度を見てきました。不動産を購入するとき、つい不動産の価格だけで、購入可否を検討しがちです。しかし実際は、ここで記載したような税金以外にも、保険や引っ越し費用なども考えなければいけません。さらに、保有してからもローン以外にもかかる税金が発生します。

また、共働きのご夫婦は、出産などで片働きの時期が発生するかもしれません。説明した減税制度を有効活用し、必要な税金や費用を念頭に、ライフプランをしっかりシミュレーションし、適切な購入物件を選択しましょう。